Главная→Для мотоблоков→Усовершенствование деятельности по управлению жкх. Качество жилищно-коммунальных услуг: как определить и улучшить

Усовершенствование деятельности по управлению жкх. Качество жилищно-коммунальных услуг: как определить и улучшить

В Сахалинской областной универсальной научной библиотеке Деловой дискуссионный Клуб-2020 СРО «Единой России» провёл обсуждение проблемных вопросов в сфере ЖКХ.

Руководитель Государственной жилищной инспекции Сахалинской области Оксана Ковтунюк встретилась с участниками круглого стола – представителями общественных и иных организаций, предпринимательского сообщества, местными лидерами общественного мнения «Единой России», активными гражданами. Предстояло обсудить тему: «Что изменилось в работе управляющих компаний в сфере ЖКХ Сахалинской области после прошедшей аттестации и лицензирования». В работе круглого стола также приняли участие директор НП «ЖКХ-Сервис» Александр Суворов и его коллеги – главы управляющих компаний, а также же представители органов государственной и муниципальной власти.

Ведущий круглого стола, председатель Клуба-2020 Игорь Андреев отметил, что многочисленные опросы граждан как в стране, так и в нашем островном регионе в части оценки качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг показывают, что большинство собственников многоквартирных домов по-прежнему не удовлетворены работой управляющих компаний (УК), ещё много претензий и к поставщикам коммунальных услуг. Между тем требования граждан к комфортным условиям жизнеобеспечения возрастают, а значит необходимы более эффективные меры и действия по отношению к организациям и предприятиям сферы ЖКХ. А также усиление общественного контроля за деятельностью УК и ресурсников.

Оксана Ковтунюк в своём выступлении и ответах на многочисленные вопросы участников круглого стола говорила о том, что в области более 250 управляющих компаний, 202 УК прошли аттестацию и получили лицензии, однако по факту действуют 138 компаний, и конечно, в основном в Южно-Сахалинске. В целом аттестация директоров и ведущих специалистов с комиссионным решением о выдаче УК лицензии положительно отразилась на последующей деятельности многих компаний. Так, если раньше от 50 до 60 процентов предписаний Госжилинспекции в адрес УК, как правило, не исполнялось, то ныне порядка от 15 до 20 процентов. Уменьшилось и количество обращений и жалоб собственников многоквартирных домов (МКД) в адрес своих УК.

Вместе с тем, не сняты и претензии к жильцам МКД. Так, на сегодня в области просроченная дебиторская задолженность всех потребителей за жилищно-коммунальные услуги – более 1,6 млрд рублей. Основная доля, а именно 85,1 процента – это доля населения. В течение трёх лет в регионе размер платы за отопление остаётся неизменным, но при этом задолженность растёт, в частности, в Южно-Сахалинске, а также в Долинском, Поронайском, Корсаковском, Александровск-Сахалинским, Томаринском и Смирныховском городских округах. За десять месяцев текущего года заявления по взысканию задолженности поданы на 561 млн рублей, что менее половины нужной суммы. Поэтому рекомендовано создать на местах, в муниципальных образованиях рабочие группы, которые будут обходить должников и вести с ними разъяснительную работу.

По мнению экспертов, лицензирование УК в целом всё же не привело к повышению качества предоставляемых ими услуг, снижению их себестоимости. Зато УК оказались в зоне непрерывной административной турбулентности. Так и остался до конца не урегулированным вопрос: кого же УК должны обслуживать? Ведь многоквартирный дом не обрёл юридического статуса. Правовые пробелы позволяют недобросовестным коммунальщикам «ловить рыбу в мутной воде». Вот задолженность и продолжает своё «победное шествие» как по региону, так и по стране. Как сообщали СМИ, подготовлен законопроект, который перекроет возможности УК бесконтрольно распоряжаться деньгами, заплаченными потребителями за коммунальные ресурсы. Возможно, что уже с 2018 года « начнём платить за коммунальные услуги не УК, а напрямую поставщикам ресурсов». Есть надежда, что документ может быть принят уже в весеннюю сессию Госдумы.

Среди предложений – органам Госжилнадзора будет позволительно исключать из реестра лицензий сведения об одном доме или всех домах, где работает УК, если она препятствовала или уклонилась от проверок, назначенных по жалобам граждан. Но в том случае, когда за год эта УК трижды получала административное наказание по решению суда. При этом собственникам даётся право вето: если на общем собрании они примут решение в поддержку УК, она продолжит работать в их домах. Кстати согласно поправкам, решение общего собрания собственников не будет иметь законной силы, если принято по вопросу, не включённому в повестку или не относящемуся к компетенции собрания, а также если не было кворума.

Говорилось и о предложениях ряда комитетов Госдумы в части счётчиков на газ, воду, свет, установку которых бесплатно должны взять на себя ресурсоснабжающие компании. Инициативу переложить установку счётчиков на поставщиков поддерживает и Минстрой РФ. Должны быть современные счётчики, оснащённые онлайн-передачей данных ресурсоснабжающим организациям. В этом случае сведения не нужно собирать с жильцов. Что касается оборудования, за которое отвечает УК, то оно перечислено в Жилищном кодексе. Есть и Правила содержания общедомового имущества в МКД, утверждённые правительством РФ в 2006 году. Записано, что в состав общего имущества, кроме всего прочего, входят «общедомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, состоящего из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства». А УК отвечают перед собственниками МКД за нарушение обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.

Были затронуты вопросы лучшей информированности собственников МКД о работе своих УК и поставщиков коммунальных услуг. Как сообщает «Российская газета», коммуналка уходит в «электронику» и уже можно требовать от своей УК создания «вашего личного кабинета в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ)». Минкомсвязи РФ уточняет, что уже с 1 июля 2017 года практически по всей стране наступила обязанность коммунальных и ресурсоснабжающих организаций размещать информацию в ГИС ЖКХ. Но пока не вступила в силу статья закона об административной ответственности за её несвоевременное размещение. Она должна начать действовать с 1 января 2018 года и ожидаются большие перемены в лучшую сторону после начала её работы. По состоянию на 4 октября 2017 года в ГИС ЖКХ зарегистрировано более 83,5 тысячи организаций – это все УК страны, 93 процента ТСЖ и ЖСК, 97 процентов ресурсоснабжающих организаций. В ГИС ЖКХ видны все региональные и муниципальные организации в сфере ЖКХ.

В открытой части ГИС ЖКХ, которая доступна в Интернете всем без какой-либо авторизации, также можно ознакомиться с новостями в сфере ЖКХ, проверить лицензию любой УК, пообщаться на форуме, найти на карте свой дом и информацию о нём и об обслуживающих его организациях, и много другой полезной информации. Там же любой человек может бесплатно в круглосуточном режиме пользоваться нормативно-правой базой не только по ЖКХ, но и по любым другим сферам законодательства. Цель ГИС ЖКХ – сделать единой общероссийский портал о всей информации в сфере ЖКХ в стране, что сделает данную сферу открытой и доступной для общественного контроля, органы власти смогут принимать взвешенные управленческие решения на основе информации, размещённой организациями сферы ЖКХ в режиме реального времени.

Участники круглого стола в своих анкетах, поддержав деятельность Государственной жилищной инспекции Сахалинской области по контролю за ситуацией в сфере ЖКХ, отразили многочисленные предложения, в том числе по профессиональному кадровому обеспечению УК и поставщиков коммунальных услуг, лучшей разъяснительной работе сотрудников УК среди жильцов МКД, активности собственников жилья в части создания общественных советов МКД, а также ТСЖ и ЖСК, отработке тарифной системы в сфере ЖКХ, усилению внимания местных органов власти к сфере жизнеобеспечения. «Единой России» следует «поднять действенность и эффективность» реализуемых проектов «Управдом» и «Школы грамотного потребителя».

Основными целями реформирования на пути совершенствования системы управления ЖКХ является перевод отрасли в эффективный безубыточный режим рыночного функционирования и как следствие: снижение бюджетных затрат на содержание жилья и коммунального хозяйства, увеличение доли оплаты населением жилья и коммунальных услуг.

При этом должны быть обеспечены:

Социальная защита малообеспеченных граждан;

Сохранность и содержание жилищного фонда, нежилых строений, инженерного оборудования, объектов благоустройства, дорог, улиц и магистралей;

Поддержание в надлежащем состоянии согласно требованиям государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг потребителям муниципального жилищного фонда принятого в хозяйственное ведение и управление;

Предоставление жилищно-коммунальных услуг потребителям в объёмах, не менее установленных нормативными документами, и установленного качества, недопущения ухудшения состояния здания в течение периода управления;

Обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования жилых домов и жилых помещений, техническую эксплуатацию жилищного фонда в соответствии с действующими правилами и нормами, надлежащее санитарное содержание жилых домов, мест общего пользования и придомовых территорий;

Соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;

Обеспечение экологической безопасности проживания;

Ведение технической документации на строения, инженерное оборудование, объекты озеленения, благоустройства, дорог и тротуаров;

Осуществление посреднической деятельности по сбору коммунальных платежей от населения и организаций;

Обеспечение системы контроля предоставления жилищно-коммунальных услуг и их оплаты по факту предоставления;

Контроль, за использованием предприятиями и организациями, жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и иного муниципального имущества, находящегося в ведение муниципальных предприятий и учреждений муниципального образования.

Федеральной программой реформирования жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации, утвержденной, постановлением Правительства РФ № 797 от 17 ноября 2001 года жилищно-коммунального комплекса предусмотрено, что центральным звеном в управлении жилищным фондом должны стать Управляющие компании.

Для реализации этой задачи необходимо:

Создать (можно на базе существующей дирекции единого заказчика) управляющую компанию.

Функционирующие сегодня службы заказчика, в силу ряда причин, управляющими компаниями не являются. Их эффективная работа возможна только при четком разграничении функций заказчика. В первую очередь, речь идет о заключении договора с собственником на управление жилищным фондом, в котором указывается объем жилищного фонда, придомовой территории, объектов внешнего благоустройства и прочих объектов, передаваемых в хозяйственное ведение, размеры и источники финансовых средств на обслуживание этих объектов.

Для повышения эффективности управления комплексом ЖКХ управляющей компании необходимо также перейти на договорные отношения со всеми службами, осуществляющими управление, финансирование и предоставление услуг. Договорной тип отношений со всеми взаимодействующими субъектами - неотъемлемый элемент повышения эффективности управляющей организации и определенная основа к созданию конкуренции.

Внедрение системы полноправных договорных отношений позволит сформировать экономические стимулы эффективного управления жилищным фондом, обеспечить условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг, а также для корректировки стоимости работ и услуг в зависимости от качества и нормативных сроков их выполнения. Для проведения мероприятий по созданию полноценной Управляющей Компании (как на базе существующего государственного унитарного предприятия (муниципального учреждения) дирекции единого заказчика, так привлечения частной Управляющей Компании) необходимо, во-первых:

Провести финансовое оздоровление жилищно-коммунального хозяйства (в границах обслуживаемой территории).

Провести комплекс организационно-технических и энергосберегающих мероприятий.

В дальнейшем для создания и эффективного функционирования Управляющей компании необходимо:

Разработать оптимальную организационную структуру Управляющей компании;

Четко разграничить функции, полномочия и границы ответственности организаций, участвующих в управлении жилищным хозяйством обслуживаемой территории и перейти на договорные отношения.

Для чего необходимо заключить договора между районной администрацией муниципального образования (МО), либо лицом ей уполномоченным и управляющей компанией на право управления жилищным, нежилым фондом и объектами благоустройства в границах МО.

Усовершенствовать имеющие договора между Дирекцией единого заказчика (Управляющей компанией) и предприятиями, предоставляющими услуги теплоснабжения, водоснабжения и водопотребления.

Усовершенствовать имеющие договора между Управляющей организацией и предприятиями, предоставляющими жилищные услуги по эксплуатации, обслуживанию и ремонту жилищного фонда, придомовой территории и объектов внешнего благоустройства.

Повысить эффективность функционирования работы Дирекции единого заказчика (Управляющей компании), для чего внедрить современные методики менеджмента, мотивации и оплаты труда.

Для повышения экономической заинтересованности специалистов управляющих компаний необходимо ввести внутрипроизводственный хозяйственный расчет на предприятиях управляющих жилищным фондом.

Для совершенствования оплаты труда методом внедрения внутреннего хозяйственного расчёта, необходимо разработать и применять критерии качества, которые будут отражать успешность проводимых мероприятий по управлению жилищным фондом.

Для повышения конкурентоспособности предприятия необходимо выполнить следующие мероприятия:

Провести анализ рынка жилищно-коммунальных услуг;

Разработать краткую и развернутую миссию организации, определить видение, цели и задачи Управляющей Компании;

Провести SWOT-анализ, как стратегический анализ Управляющей компании;

Рассмотреть возможности расширения деятельности управляющих организаций;

Разработать план по маркетингу;

Оценить риски управления и расширения деятельности Управляющих Компаний;

Определить правила менеджмента применяемого на предприятии.

Для повышения эффективности деятельности Управляющей компании необходимо провести мероприятия по совершенствованию менеджмента Управляющей компании, внедрить современные методики эффективного менеджмента, для чего необходимо провести диагностику реального положения дел на предприятии, после чего выпустить распорядительные документы о переходе на новые условия хозяйствования и разработать комплект документов, включающих в себя:

1. Положение о предприятии.

2. Положение о персонале.

3. Общую инструкцию по управлению.

4. Описание рабочих мест.

5. Каталог информирования.

6. Положение о системе учёта и контроля результатов работы.

Для финансового оздоровления ЖКХ в границах управления Управляющей компании необходимо:

Провести инвентаризацию и ликвидацию кредиторской и дебиторской задолженности. Провести её ликвидацию либо реструктуризацию;

Провести инвентаризацию выполняемых работ, для выявления перечня работ выполняемых без оплаты;

Провести проверку наличия паспортизации территорий.

При необходимости выполнить паспортизацию объектов озеленения и внешнего благоустройства провести классификацию асфальтовых покрытий и объектов озеленения, выявить газоны, на которых не санкционировано, установлены тенты-укрытия (ракушки) для автомашин.

Целесообразно провести мероприятия по выявлению и регистрации таких тентов укрытия, и взимания в бюджет платы за пользование землёй.

В случая невозможности проведения временной регистрации таких тентов-укрытий (установлены на инженерных коммуникациях, перекрывают пожарные проезды и т.д.) необходимо провести мероприятия по их принудительному вывозу, соблюдая естественно законодательство РФ:

Провести проверку наличия контейнерных площадок, и соответствие их количества нормативам, наличие и состояние детских площадок, наличия на них малых архитектурных форм.

Провести инвентаризацию наличия свободной жилой площади. Особое внимание обратить на помещения, имеющие длительную задолженность;

Провести инвентаризацию заключенных договоров с арендаторами нежилых помещений;

Выявить использование нежилых помещений не по назначению, особое внимание обратить на объекты, имеющие длительную задолженность.

Кроме того, целесообразно:

1. Признать все предприятия муниципального образования природопользователями и обязать все предприятия управляемого района заключить договора на вывоз ТБО и КГМ только через Управляющую организацию.

2. Поэтапно внедрить селективный сбор КГМ и ТБО. На первом этапе обязать подрядные эксплуатирующие организации выделять и собирать макулатуру (картон) для дальнейшей реализации.

3. Раскрепить уборочные площади, прилегающие к жилым домам за предприятиями расположенными в границах района. Распоряжением администрации МО обязать предприятия (арендаторов и собственников нежилых помещений) принять участие (выделением финансовых средств или работ хозспособом) в уборке, благоустройстве раскрепленной БТИ территории, таких как создание ограждений установленного образца, газонов, цветников.

4. Провести инвентаризацию заключаемых договоров с подрядными организациями. Оценить необходимость, и возможность предоставления услуг. Заключение договоров проводить только под реально выделенные (собранные) средства, без образования кредиторской задолженности.

5. Целесообразно проводить конкурсный отбор предприятий для выполнения муниципального (городского заказа) в соответствии с разработанным и утвержденным администрацией МО Положением о проведении торгов.

Для проведения комплекса организационно-технических и ресурсосберегающих мероприятий необходимо:

1. Выявить причины превышения нормативов тепловодопотребления и выполнить комплекс мероприятий направленных на сокращение затрат.

2. Изыскать возможность уменьшения расхода электроэнергии на общедомовые нужды.

3. Провести аналитическое исследование потребления и расхода воды. В случаях выявления перерасхода, необходимо выяснить причину (это бывает в случаях неравномерного напора на группе разновысоких домов, из-за утечек сантехоборудования, из-за подключения незарегистрированных субабонентов, из-за большого количества проживающих, но незарегистрированных жителей и т.д.) и провести необходимые мероприятия или наладочные работы. Целесообразно в таких случаях установить приборы учета и регулирования воды в первую очередь, на тех объектах, где выявлен перерасход.

Провести мероприятия по восстановлению пропускной способности внутридомовых сетей отопления и водоснабжения.

2. МЕХАНИЗМ ПЕРЕХОДА НА НОВУЮ МОДЕЛЬ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ В ЖКХ

2.1. СОЗДАНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ ВЫХОДА НА РЫНОК ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

За рубежом управление объектами жилищно-коммунального хозяйства и их эксплуатацию берут на себя специализированные частные фирмы, гарантирующие качество и надежность поставляемых населению услуг.

В российских условиях создание новых организационно-правовых форм управления в сфере ЖКХ - трудный и длительный процесс, зачастую ломающий сложившиеся стереотипы. Отсутствие опыта и определенный психологический настрой руководителей администрации и населения вызывают недоверие к любым предложениям в данной области, считая, что перемены таят в себе элементы риска, связанных с развалом сложившейся системы обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами.

Между тем анализ работы существующих государственных унитарных и муниципальных предприятий свидетельствует об их консервативной сущности. Несовершенная форма управления этими предприятиями не обеспечивает эти предприятия юридической и экономической самостоятельностью, что в свою очередь не обеспечивает надежность работы предприятий, материальную заинтересованность их специалистов, и в целом, тормозит развитие эффективности системы.

В целях успешного решения задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства необходим поиск новых путей управления жилищным фондом, одной из которых выступает управляющая компания, действующая более эффективно.

Данная форма управления позволяет обеспечить:

Привлечение инвесторов, заинтересованных в получении прибыли за счет коротких сроков окупаемости капитальных затрат вложений, затраченных на реконструкцию, модернизацию и ремонт жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры;

Снижение себестоимости услуг;

Баланс интересов всех субъектов жилищно-коммунального хозяйства (городской администрации, префектуры, управы, предприятий ЖКХ, собственников жилищного фонда, ТСЖ, ЖСК, потребителей и поставщиков жилищных и коммунальных услуг);

Улучшение технического состояния объектов управления и качества обслуживания всех категорий потребителей;

Прозрачность использования и других видов финансовых ресурсов для всех субъектов;

Адаптивный характер создаваемой системы управления, те возможность ее вариантного и комбинированного формирования в зависимости от складывающихся условий с учетом действующего законодательства и нормативных актов, регламентирующих вопросы функционирования;

Занятость работников муниципальных и государственных предприятий.

Применительно к состоянию ЖКХ в нашей стране несколько парадоксально звучит утверждение, что данная отрасль при определенных условиях может работать рентабельно. Между тем анализ деятельности ряда зарубежных фирм подтверждает это положение. Для успешного внедрения новой формы управления ЖКХ должны быть соблюдены два непременных условия.

Первое - понимание руководителями администрации необходимости перестройки системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в целях повышения эффективности работы предприятий ЖКХ.

Второе - привлечение организации, которая готова отвечать за своевременность и качество поставляемых услуг, вкладывать инвестиции для технического перевооружения отрасли, снижения себестоимости услуг и повышения надежности работы всех инженерных систем.

Основными достоинствами новой системы управления являются:

Возможность инвестирования мероприятий по программе реформирования в целях снижения себестоимости жилищно-коммунальных услуг при гарантиях администрации защиты коммерческих интересов управляющей компании;

Снижение потерь ресурсов за счет модернизации оборудования, перекладки ветхих участков сетей и др.;

Управление финансовыми потоками доходов и расходов;

Заинтересованность работников управляющей компании в получении прибыли и повышении доходов;

Сокращение численности работников аппарата управления за счет более совершенной структуры управляющей компании.

Новая система управления жилищно-коммунальным хозяйством в силу своей очевидной социальной направленности должна внедряться и функционировать с обязательным информированием и непосредственным участием жителей.

Недостаточность соответствующих методологических подходов к развитию управляющих компаний затрудняет реализацию основных мероприятий реформы, препятствует повышению эффективности работы по управлению жилищным фондом.

Как показывает анализ, эффективность процесса совершенствования структуры управления жилищным фондом недостаточна по причине наличия существенных нерешенных проблем, связанных с неустойчивым финансовым состоянием унитарных предприятий (учреждений), ГУП «ДЕЗ», а некоторых МО учреждений, являющихся от лица собственника жилищного фонда города управляющими организациями.

Первоочередные причины следующие:

Наличие плановых убытков;

Затратный механизм финансирования;

Задолженность бюджета по финансированию дотаций на эксплуатацию жилищного фонда (не всегда явно выраженная);

Отсутствие экономических стимулов к повышению эффективности хозяйственной деятельности и качественному выполнению своих функций;

Рост задолженности потребителей за предоставленные жилищные и коммунальные услуги и т.д.

Кроме того, не в полной мере отработаны договора на управление, создающие основу для преобладания экономических методов над административными, в отношениях между управляющими жилищными организациями и администрацией МО, либо лицом им уполномоченным. Требуют уточнения экономически обоснованные нормативы финансирования деятельности существующих дирекций единого заказчика и других компаний по управлению жилищным и нежилым фондом, объектами озеленения и внешнего благоустройства в зависимости от состояния и категорийности этих объектов.

В практике работы отсутствует менеджмент, способствующий повышению эффективности управления жилищным фондом в т.ч. земельно-имущественными комплексами на основе бизнес-планов определения потенциальной доходности эксплуатируемых объектов.

В условиях развития рынка жилья система финансирования жилищного хозяйства осталась прежней: финансовые средства в виде дотаций из бюджета МО, как и раньше, перераспределяются на содержание жилищного фонда. Такая система не нацеливает предприятия, управляющие жилищным фондом на эффективное расходование средств на эксплуатационные нужды.

Имеют место несовершенство уставных документов существующих сегодня государственных унитарных предприятий дирекций единого заказчика (муниципальных учреждений), на которые возложены функции управления жилищным фондом. В связи с чем, экономическая самостоятельность таких якобы управляющих компаний, при наличии уставных административно-централизованных нормативов затрат на оплату труда и численности - недостаточна. По прежнему, имеет место выполнение дирекциями единого заказчика работ, не обеспеченных финансированием, по указанию администраций МО.

Создание условий для выхода на рынок жилищно-коммунальных услуг управляющих компаний требует:

Разработки мероприятий по совершенствованию структуры управления жилищным фондом, что в первую очередь включает механизм финансово-экономических и организационно-правовых форм регулирования деятельности управляющих компаний в городе как субъектов принципиально новой системы управления собственностью;

Разработки мероприятий и поэтапного внедрения по переходу ГУП «ДЕЗ» в статус управляющих компаний;

Разработка и обоснование порядка взаимодействия управляющей компании с местной администрации и административными органами власти.

Совершенствование организационно-правового и экономического механизма, способствующего развитию конкуренции в жилищно-коммунальном комплексе города и эффективной деятельности управляющих компаний предусматривает разработку комплекса мер по созданию выгодных условий для расширения объемов жилищного фонда, передаваемого в управление управляющим компаниям, упорядочению контрактно-договорных отношений, этапности создания компаний по управлению жилищным фондом различного уровня комфортности, обоснованию оптимальных объемов работ управляющих компаний, нормативно-методической проработке нормативов затрат на эксплуатацию жилищного фонда.

Требует совершенствования правовых условий способствующих устойчивой работе управляющих организаций, сложившийся порядок налогообложения, уточнение основных принципов и регламента их деятельности.

Важнейшим является подготовка нового «Положения о порядке конкурсного отбора организаций различных организационно- правовых форм на право выполнения работ по управлению жилищным фондом и регламенте их деятельности».

Кроме того, для финансовой стабильности управляющих организаций, что является основной предпосылкой формирования экономических взаимоотношений в жилищно-коммунальном секторе экономики и предусматривает ликвидацию дотационности жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение стабильности и достаточности текущего финансирования предоставляемых жилищно-коммунальных услуг необходимо:

Упорядочить механизм формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, формирование структуры тарифа с учетом всех его составляющих, включая отчисления на капитальный ремонт и плату за управление;

Обеспечить создание эффективного механизма целевого использования таких составляющих тарифа, как амортизационные отчисления и прибыль на цели модернизации и развития;

Перейти (все-таки) на 100-прцентную оплату потребителем жилищно-коммунальных услуг;

Упорядочить механизм предоставления льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг;

Упорядочить механизм реализации возмещения выпадающих доходов;

Совершенствовать механизм управления финансовыми и информационными потоками.

Достаточность финансового обеспечения на оплату жилищно-коммунальных услуг должна быть обеспечена путем реализации принципа полного возмещения затрат. Тариф для конечного потребителя должен складываться как сумма цен на продукцию, работы и услуги всех участников правоотношений по жилищно-коммунальному обслуживанию. При этом цены отдельных участков этого процесса могут быть как регулируемыми - для естественных локальных монополистов, так и определяться на рынке - где возможно проведение конкурсного отбора.

Качественному улучшению деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом будет способствовать переход на профессиональное управление этим фондом на конкурсной основе. Такие меры приведут к созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере управления жилищным и нежилым фондом города, существенному улучшению жилищно-коммунального обслуживания населения в условиях перехода к его полной оплате населением. А также созданию условий для привлечения организаций различных форм собственности в эту сферу деятельности, сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих организаций.

В сложившихся условиях целесообразно сместить приоритеты в области управления жилищным фондом от использования административных методов к применению рыночных механизмов. В условиях отсутствия экономических стимулов для повышения качества содержания жилищного и нежилого фонда город не может обеспечивать эффективность работы государственных управляющих жилищных организаций и контроль над этой деятельностью.

Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений:

Конкуренции в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

Конкуренция подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья от управляющей компании.

Оптимальная схема управления жилищным и нежилым фондом города будет создана тогда, когда будет осуществлено разделение ответственности:

Собственника жилищного фонда - за содержание своего имущества, определение целей управления, и источников финансирования для достижения поставленных целей;

Управляющей организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;

Подрядных организаций - за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.

Реализуя основные целевые установки собственника по поводу содержания жилищного фонда, управляющая организация должна осуществлять долгосрочное планирование этой деятельности. Формирование профессионального конкурентного управления многоквартирным жилищным фондом является одним из ключевых показателей преобразований в жилищной сфере.

Управляющие организации должны самостоятельно:

Определять порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным и нежилым фондом, а также подрядных работ по содержанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства с соблюдением установленных норм и правил;

Распоряжаться всеми финансовыми ресурсами, поступающими из соответствующих источников, с учетом ограничений, установленных в договорах на управление;

Формировать перечень и объемы договорных работ по содержанию и обслуживанию жилищного и нежилого фонда и выполнению специальных работ и капитальных ремонтов, основываясь на выделенных, на эти цели средствах (средства бюджета и средства потребителей) и итогах проведенных конкурсов на данные виды работ с соблюдением установленных норм и правил;

Определять необходимые объемы поставки коммунальных услуг, потребляемые в переданном в управление жилищном фонде с соблюдением установленных норм и правил.

Развитие профессионального бизнеса по управлению жилищной недвижимостью должно постепенно привести к частичной переориентации затрат с текущих на капитальные.

Формирование конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом является важным фактором для повышения эффективности использования средств в жилищной сфере. Организация профессионального управления жилищным фондом сможет обеспечить улучшение состояния жилищного фонда, а в дальнейшем приведет к уменьшению стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разных форм собственности требует принятия определенных правовых решений. Для того чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для осуществления управления жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Собственник жилищного фонда, в том числе и муниципального, должен заключать с управляющей организацией, независимо от ее организационно-правовой формы - договор возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.

В договоре на управление жилищным и нежилым фондом должны указываться:

Размер вознаграждения управляющей организации в стоимостном выражении на момент заключения договора, сроки, условия и порядок его изменения, источник финансирования, условия порядка возмещения выпадающих доходов от предоставления гражданам установленных законодательством Российской Федерации и МО льгот;

Условие о том, что управляющая организация является организатором конкурсного отбора подрядных организаций для текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда.

При оказании управляющей организацией дополнительных услуг, не входящих в перечень, предусмотренный договором на управление и иными нормативными актами, регламентирующими порядок предоставления жилищных и коммунальных услуг, денежные средства, полученные от оказания такого вида услуг, в полном объеме должны поступать в распоряжение управляющей организации и использоваться ей самостоятельно.

Необходимо осуществлять оплату деятельности управляющей компании по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства, озеленению, уборке, содержанию и ремонту дорог только на договорной основе. Оплата услуг управляющей компании по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства и озеленению территории города (за исключением придомовой территории), уборке, содержанию и ремонту дорог должна осуществляться отдельно и независимо от деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом. Стоимость этой деятельности управляющей организации должна устанавливаться в договорах с администрацией МО, либо лицом им уполномоченным (в Москве префектурой административного округа или Управой района) в стоимостном выражении.

Вознаграждение управляющей организации за деятельность по управлению жилищным и нежилым фондом должно быть поставлено в зависимость от достижения установленного качества обслуживания, а также мер экономического поощрения и штрафных санкций, которые могут быть применены к управляющей организации в соответствии с договорами на управление.

Основанием для такого порядка расчетов должны быть согласованные друг с другом условия договоров управляющей организации с уполномоченным органом исполнительной власти МО и физическими и юридическими лицами, имеющими в собственности жилые и нежилые помещения в домах, управляемых управляющей организацией.

Установление размера вознаграждения управляющей организации в договорах на управление жилищным и нежилым фондом позволит определять и обосновывать стоимость самой управленческой деятельности управляющей организации в составе платы за техническое обслуживание. А также снижать размер вознаграждения управляющей организации за некачественное выполнение своих обязательств и применять к ней имущественные санкции за нарушение условий договоров.

Система экономической мотивации должна быть направлена на:

Снижение задолженности потребителей, в том числе нанимателей, арендаторов, владельцев и собственников, по платежам за жилищно-коммунальное, эксплуатационное и иное обслуживание;

Повышение качества жилищно-коммунального и иного обслуживания потребителей;

Рациональное ресурсопотребление путем формирования механизмов ресурсосбережения и пообъектного учета потребления тепловой энергии и воды.

Это не только обеспечит развитие ресурсосбережения в жилищном фонде, переориентирует расходы по содержанию жилищного фонда с текущих на капитальные, но и, в конечном счете, повысит устойчивость теплоснабжения.

Одна из важнейших функций собственника в процессе управления имуществом состоит в осуществлении контроля над деятельностью организации по управлению жилищным фондом и качеством предоставляемых ею услуг.

Это необходимо для реализации таких важных задач, как:

Четкая регламентация процедуры контроля за выполнением управляющей компанией - победителем конкурса взятых на себя обязательств (в соответствии с условиями договора);

Оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев оценки;

Информирование управляющей организации относительно направлений ее деятельности, которые, с точки зрения собственника, нуждаются в улучшении.

Вышеперечисленные задачи могут быть решены только на основе эффективной программы контроля со стороны собственника за работой управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление).

Критериями качества работы управляющей организации должны выступать:

Сбор платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;

Своевременное осуществление платежей согласно заключенным договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями;

Снижение задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями;

Наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;

Контроль над качеством и количеством поставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;

Снижение количества жалоб от населения на содержание и обслуживание жилищного фонда.

Размер вознаграждения управляющей организации за период, в котором были зафиксированы ниже перечисленные факты, уменьшаться в случае:

Нанесения любых видов ущерба переданному жилищному и нежилому фонду;

Увеличения задолженности по выполненным работам, предоставленным услугам в соответствии с заключенными договорами;

Возрастания количества жалоб населения и расположенных в нежилых помещениях арендаторов, владельцев и собственников на деятельность организаций, предоставляющих жилищные (эксплуатационные) и коммунальные услуги;

Отсутствия или непредоставления управляющей организацией текущих планов работы по управлению жилищным и нежилым фондом, непредоставления по запросам города другой документации и сведений, предусмотренных договором на управление.

Для обеспечения большей хозяйственной самостоятельности управляющих организацией необходимо предоставить возможность их руководителям самостоятельно определять штатную численность и размер оплаты и поощрения работников в соответствии с уставами предприятий, трудовым законодательством и результатами своей хозяйственной деятельности. Все нормативные акты по данному вопросу должны носить рекомендательный характер и применяться для планирования затрат.

Кроме того, необходимо:

Внести в уставы управляющих организаций дополнения и изменения, позволяющие им осуществлять деятельность, которая может приносить дополнительные доходы;

Определить перечень нежилых помещений, предоставляемых жилищным организациям под служебные цели и не подлежащих сдаче в аренду;

Совершенствовать механизм возмещения жилищным организациям убытков от содержания и обеспечения ресурсами (отопление) незаселенной жилой площади не нежилых помещений за счет бюджета МО или иных средств собственников;

Снять с жилищных организаций ответственность за содержание данных помещений и оплату за них до момента выделения необходимых средств из бюджета, причем процедура выделения этих средств должна быть максимально упрощена;

Продолжить оборудование многоквартирных домов приборами учета расхода тепловой энергии, холодной и горячей воды на домовых вводах или группу близлежащих домов, имеющих сходные эксплуатационные характеристики;

Ускорить оборудование приборами учета и регулирования расхода тепловой энергии, холодной и горячей воды в квартирах жилых домов.

Такие меры могут способствовать созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере управления жилищным фондом города, качественному улучшению жилищно-коммунального обслуживания в условиях постепенного перехода к его полной оплате населением. А также созданию условий для привлечения частного капитала в эту деятельность, сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих организаций и переходу от командно-административных методов управления к экономическим методам регулирования.

Следует разработать систему стимулирования управляющих организаций в соответствии с результатами проведения конкурсов подрядных работ. Для этого необходимо пересмотреть условия материального стимулирования работников управляющих организаций, поскольку средства фонда заработной платы, учитываемые в смете на содержание управляющих организаций для премирования работников, не зависят от конкретных результатов работы управляющих организаций.

В случае проведения конкурсов подрядных организаций на выполнение работ по обслуживанию жилищного фонда и снижению цен на выполнение этих работ в результате конкурса часть средств, образующихся как разница между стартовой ценой и конечной конкурсной ценой, должна поступать в распоряжение управляющей организации. На остальные сэкономленные средства управляющая организация должна заказать дополнительные объемы работ текущему ремонту жилищного фонда, переданного ей в управление.

Развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом позволит создать рыночные основы работы жилищно-коммунального хозяйства и обеспечит оптимальное соотношение между стоимостью и качеством жилищно-коммунальных услуг. Одна из основных задач состоит в том, чтобы от существующего монополизма перейти к развитому рынку предоставления услуг в сфере управления жилищным фондом.

При этом установить четкие и ясные критерии отбора управляющих организаций по результатам конкурса. Основными критериями выбора победителя конкурса должны быть:

Опыт работы организации (или ее сотрудников) в жилищной сфере;

Заявленная стоимость выполнения работ;

Предложенный бизнес-план осуществления деятельности по осуществлению деятельности по управлению жилищным фондом.

Требуется также разработать комплекс первоочередных мер по обеспечению начала работы частной компании по управлению жилищным фондом.

К таким мероприятиям можно отнести:

Проведение инвентаризации кредиторской задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями по жилищному и нежилому фонду;

Определение порядка и условий погашения долгов. Обобщенная экономическая модель деятельности управляющих

компаний основывается на концепции потока доходов и расходов, результирующих соотношение которых выступает в качестве величины экономического эффекта. На качественном уровне главная цель управления состоит в максимализации уровня жилищно-коммунального обслуживания.

Критериальный показатель количественного выражения главной цели деятельности управляющей компании должен определяться одной из форм стоимостных показателей:

Прибыль;

Прирост рыночной стоимости недвижимости и дохода. Важным является возможность реализации различных стратегий

для объектов, приносящих коммерческий доход и для объектов недвижимости, которые не могут использоваться в режиме извлечения коммерческого дохода. Здесь главное минимизация рыночной стоимости через комплекс проводимых мероприятий.

В деятельности управляющей компании кроме административного и технического управления особо важным является коммерческое управление.

Ключевым моментом в управлении имущественным комплексом является анализ прибыльности, в результате которого должны быть:

Выработаны способы организации эксплуатации;

Обеспечено поддержание отношений с потребителями;

Проведен расчет будущего потока денежных средств;

Обоснован выбор метода эксплуатации, бюджета, прибыльности.

2.2. МОНИТОРИНГ И ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УСЛУГ - КАК ИНСТРУМЕНТ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

Одним из важнейших результатов реформирования экономики в жилищно-коммунальном хозяйстве является возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структуры управления. В тоже время эффективность системы управления характеризуется её влиянием на результаты производственной деятельности.

Основная задача Управляющей компании - обеспечение эффективного управления жилищным фондом, переданным ей в управление, а также своевременное предоставление жилищных и коммунальных услуг установленного договором качества и количества.

Основными традиционными задачами организации, управляющей жилищным фондом, являются:

Обеспечение контроля поставки потребителям коммунальных и прочих услуг;

Обеспечение расчетно-кассового обслуживания проживающих;

Проведение технических осмотров жилых зданий;

Обеспечение составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств, в т.ч. дефективных ведомостей;

Осуществление функций заказчика на выполнение работ по:

Санитарной очистке, вывозу и утилизации отходов;

Ремонту и содержанию объектов, благоустройства и озеленения.

Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства с привлечением подрядных организаций на конкурсной основе;

Разработка и представление собственнику или лицу им уполномоченному смет и титульных списков на капитальный ремонт и на проведение работ по благоустройству;

Подготовка смет и технической документации по ремонтным и эксплуатационным работам, на поставку коммунальных услуг и по другим видам деятельности, предусмотренным договором на управление;

Организация санитарного содержания зданий и придомовой территории с привлечением подрядных организаций на конкурсной основе;

Обеспечение аварийно- диспетчерского обслуживания;

Организация подготовки домов к сезонной эксплуатации;

Контроль и оценка содержания домовладения;

Принятие мер по взысканию задолженности за невнесение платы за жилищные и коммунальные услуги и расторжению договора аренды помещений;

Разработка порядка и методов эксплуатации и обслуживания жилищного и нежилого фонда, для поддержания их нормального технического состояния;

Обеспечение круглосуточного дежурства объединённой диспетчерской службы (ОДС);

Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от домовладельцев и членов их семей;

Обработка бухгалтерской и прочей документации;

Проведение хозяйственных операций в банке;

В свою очередь, собственник жилищного фонда, в лице представителя собственника, в процессе управления жилищным фондом обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации, что позволит решить такие важные задачи, как:

Контроль над выполнением управляющей организацией своих обязательств в соответствии с условиями договора на управление;

Текущее измерение и учёт важнейших индикаторов деятельности управляющей организации;

Сбор оперативной информации о состоянии жилищного фонда, переданного в управление;

Оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев;

Своевременное исправление недостатков и улучшение качества услуг, предоставляемых жилищной организацией.

Оценка деятельности управляющей организации даёт возможность проанализировать и оценить эффективность и профессионализм управления, выявлять его сильные слабые стороны. Таким образом, разработка эффективной программы мониторинга работы управляющей организации в соответствии с условиями договора на управление и оценка её деятельности становятся насущной необходимостью.

Для оценки эффективности деятельности по управлению жилищным фондом и внесения необходимых корректив в программу управления собственнику жилищного фонда, предстоит разработать эффективную программу мониторинга на основе индикаторов оценки управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление).

Прежде всего, в договоре на управление жилищным фондом необходимо закрепить критерии, с помощью которых будет контролироваться, и оцениваться деятельность управляющей организации.

Такими критериями должны стать:

Качество и объём предоставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;

Наличие и исполнение по объектных перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;

Уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;

Своевременность расчётов платежей согласно заключенным договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями;

Отсутствие (снижение) задолженности перед подрядными организациями;

Отсутствие (снижение) количества жалоб населения на содержание и обслуживание жилья переданного в управление управляющей организации.

Оценка деятельности управляющей организации, на основе разработанной собственником жилищного фонда программы мониторинга в дальнейшем смогут непосредственно влиять на оплату услуг по управлению. Формирование экономической заинтересованности управляющей организации очень важно для повышения эффективности управления жилищным фондом. Оно позволит повысить качество проживания, снизит стоимость представления жилищно-коммунальных услуг, инициировать процесс ресурсосбережения у потребителей ресурсов, что в свою очередь создаст условия для снижения стоимости поставляемых ЖКУ.

В договоре на управление жилищным фондом должны быть изначально определённы условия снижения размера вознаграждения Управляющей организации за некачественное предоставление услуг, в комплексе с условиями финансового выражения результатов оценки экономического стимулирования эффективной работы по управлению.

В договоре необходимо предусмотреть такие финансовые санкции, как уменьшение размера вознаграждения управляющей организации за соответствующий период в случае:

Нанесения по вине управляющей организации любых видов ущерба переданного ей в управление жилищному и нежилому фонду;

Увеличения задолженности по выполненным работам и предоставленным услугам в соответствии с заключенными договорами;

Возрастания количества жалоб населения и арендаторов нежилых помещений, предоставляющих жилищные, эксплуатационные и коммунальные услуги.

Отсутствия или непредставления управляющей организацией текущих планов работы по управлению жилищным и нежилым фондом, непредставления по запросу собственника другой документации и сведений, предусмотренных договором на управление.

Различить мониторинг и оценку, на первый взгляд, не просто. Мониторинг подразумевает текущее измерение и учёт важнейших индикаторов деятельности для дальнейшей оценки достигнутых результатов.

Как механизм постоянного оперативного сбора данных, мониторинг, помогает собственнику ответить на поставленные в ходе оценки вопросы, а именно:

Каков реальный объём услуг, предоставляемых управляющей организацией;

Выполняет ли управляющая организация свои функции по управлению жилищным фондом в полном объеме;

Каков объём израсходованных финансовых средств для выполнения функций по управлению жилищным фондом;

Какие недостатки обнаруживаются в работе управляющей организации.

Оценка, в свою очередь, является инструментом для принятия решений по реализации намеченных собственником мероприятий с целью повысить эффективность управления жилищным фондом. Оценка на основе мониторинга призвана выявить успехи и недостатки в работе управляющей организации и способствовать разработке мероприятий по совершенствованию управления жилищным фондом.

Таким образом, мониторинг позволяет выявить проблемы, требующие оценки.

Необходимо понимать, что мониторинг и оценка деятельности управляющей организации - разные процессы. В таблице представленной ниже рассмотрены различие и взаимосвязь мониторинга и оценки.

Если мониторинг даёт описание сегодняшнего дня, то оценка объясняет, насколько хорошо проходят преобразования, почему возникают проблемы и как их исправить. В конце концов, оценка деятельности управляющей организации помогает собственнику оценить эффективность достижения намеченных целей и принять определённое решение.

Для получения достоверной оценки деятельности подрядной организации с использованием системы мониторинга индикаторов необходимо зафиксировать значение индикаторов на начальном этапе мониторинга, перед тем как управляющая организация приступит к работе, периодически их, обновляя и анализируя динамику. Оценка на основе индикаторов ориентирует на конечный результат и полезна для собственника жилищного фонда.

Индикаторы - показатели, по которым можно судить о том, в какой мере управляющие жилищные организации реализуют принятую программу (мероприятия), то есть добиваются поставленных целей, соблюдают ли они стандарты качества, и какое влияние на потребителей и жилищный фонд оказывает их деятельность.

В нынешнее время реформирование российского рынка жилищно-коммунальных услуг проводится в соответствии с федеральной целевой программой «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы».

Данная программа держит свой курс на достижение надежности и работоспособности коммунальной инфраструктуры при обеспечении собственников помещений многоквартирных домов всеми коммунальными услугами качества, соответсвующего всем нормам, и по доступной цене. Для реализации целей данной программы ставится на повестку решение таких задач, как:

Достижение к 2020 году 100 % уровня благоустройства многоквартирных домов путем их полной реконструкции, нацеленной на тотальное благоустройство.

Исходя и этого необходимо создание системы льготного кредитования собственников помещений на проведение работ по капитальному ремонту и реконструкции, переход от бюджетного софинансирования реконструкции к возмещению расходов по уплате процентов по кредитам;

Установка работоспособности и надежности поставки коммунальных ресурсов за счет всеобщей переделки и изменения систем коммунального хохяйства.

Разрешение представленной проблемы подразумевает замещение унитарных предприятий частными, разработка и реализация программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, организация долгосрочных, обоснованных с экономической точки зрения тарифов с инвестиционной составляющей, а также введение двухставочных тарифов, регламентацию взаимоотношений ресурсоснабжающих компаний и собственников помещений в целях повышения ответственности сторон, введение необходимости расчетов за коммунальные услуги по данным приборов учета (счетчики на газ, электроэнергию, воду), создание системы государственной поддержки развития и модернизации коммунальной инфраструктуры в малых населенных пунктах.

Основными курсами достижения цели реформирования жилищно-коммунального комплекса являются:

- выработка устойчивой конкуренции в сфере управления и обслуживания жилищного фонда;
- усовершенствование системы управления имущественным комплексом коммунальной сферы с использованием концессионных соглашений и других приспособлений партнерства между государством и частным сектором;
- постепенное прекращение процесса перевода льгот и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг в денежную форму;
- усовершенствование и апгрейд системы ресурсо- и энергосбережения.

В ходе работы и конечной реализации федеральной целевой программы ожидается достижение 100 % оборудованности многоквартирных домов приборами учета всех коммунальных ресурсов (вода, газ, электроэнергия), снижение на 16% годового расхода энергии на отопление и горячее водоснабжение, снижение на 40 % водопотребления на одного человека в сутки, снижение на 50 % аварийности на 1 км сетей в сфере тепло- и водоснабжения, увеличение количества расходов на коммунальные услуги в доходах населения до 6,9 %.

Современные подходы к усовершенствованию жилищно-коммунальной сферы в большинстве развитых стран в последние годы набирают все большую популярность, фактическую необходимость и значимость. Это все происходит в связи:

С набирающими обороты изменениями материально-технической и информационной базы ЖКХ;

Метаморфозами в структуре инвестиционных вложений в воспроизводство существующего жилищного фонда;

Внедрением новейших технологий и особенностей, организационно-управленческих основ взаимодействия институтов и экономических агентов этих институтов в данной сфере;

Повышением разнообразия жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и ростом качественных опций обслуживания собственников жилья с учетом их запросов и предпочтений;

Увеличением доступных возможностей выбора потребителем условий для проживания и жилья.

В итоге усовершенствование в области ЖКХ неразрывно связано с процессами воспроизводства жилищного фонда и его можно рассматривать как сумма факторов, с одной стороны, предопределяющих повышение качественного характера производства ЖКУ (соответствие основных опций жилищного фонда нормам, рост энергоэффективности конструкций и технологических систем жилых зданий, обеспечивание экономии всех видов потребляемых ресурсов за счет устанавливаемого оборудования и т.п.), а с другой стороны - рост и модернизация основных составляющих рынка ЖКУ (конкурентные взаимодействия институциональных экономических агентов сферы ЖКХ, соответствие спроса и предложения, формирование ценовых тарифов).

Сегодня модернизация ЖКХ и процессы воспроизводства жилищного фонда за границей опираются на качественных изменениях внутренних и внешних отношений институциональных экономических агентов этой сферы, качественного роста системы многоуровневых вертикальных и горизонтальных связей, оснащение инфраструктурной составляющей новыми формами деятельности и технологиями, обеспечивающими аналогию качества ЖКУ всем мировым стандартам и требованиям. Для этого используются разносторонние методы перманентного мониторинга интересов потребителей, а также технологии бенчмаркинга.

Следовательно, в качестве одной из важнейших составляющих усовершенствования ЖКХ выступают изменения качественных характеристик существующего жилищного фонда на основе развития внутренних связей и многоуровневых взаимодействий институциональных экономических агентов этой сферы, внедрения асолютно новых, современных методов и технологий, организовывающих постоянное обновление, повышение качества и расширение ассортимента ЖКУ, использование новых форм и методов организации этого процесса на всех уровнях управления. Отраслевые параметры ЖКХ связывают в одно целое процессы текущего обслуживания жилищного фонда, его воспроизводства посредством проведения капитального ремонта и реконструкции, а также благоустройства придомовых территорий. Иными словами, ЖКУ принадлежат к той группе услуг для благоустройства жизни населения, социальная значимость которых не может быть заменена никакими другими услугами.

Важнейшими составляющими этого процесса должны стать: совершенствование организации и управления на всех уровнях, повышение энергоэффективности и обеспечивание экономии всех видов ресурсов; развитие рынков ЖКУ и гарантия их качества по всем мировым требованиям и нормам; непосредственный учет зарубежной и отечественной практики совершенствования инфраструктуры сферы ЖКХ.

Также Правительством РФ разработана Стратегия развития ЖКХ на период до 2020 года. В ней описаны основные задачи и цели по регулированию данной отрасли, пути улучшения качества предоставляемых коммунальных услуг, временные рамки исполнения данной Стратегии (на период 2015-2020 г.).

В Стратегии к сфере жилищно-коммунального хозяйства отнесены следующие основные направления:

1. осуществление деятельности, направленной на улучшение жилищных условий:

управление многоквартирными домами;

капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах;

расселение аварийного жилищного фонда;

2. осуществление регулируемых видов деятельности в сфере поставки коммунальных ресурсов (предоставления коммунальных услуг) (вопросы электроснабжения и газоснабжения рассматриваются в иных документах стратегического планирования):

теплоснабжение,

горячее водоснабжение,

холодное водоснабжение,

водоотведение,

обращение с твердыми коммунальными отходами;

Актуальность. Тема работы определена необходимостью исследованияиреализации совокупности необходимых мер, совершенствования организационно-экономических механизмовпо обеспечению россиян качественными и доступными ЖКУ.

Главными причинами образовавшейся ситуации являются: низкое качество и недоступность (как в натуральном, так и в ценовом выражении) предоставляемых услуг ЖКХ; слабо благоустроенный жилищный фонд; крайне высокий уровень изношенности основных фондов, малоразвитые технологии, низменная энергоэффективность; аварии и техногенные бедствия; дефицит денежных средств и квалифицированных персоналов, массовое банкротство предприятий-производителей услуг, завышенные и недоступные тарифы, неэффективное управление отраслью.

Необходимость установки перечисленных проблем, а также прилив переворота в экономике, в социальной области, в ЖКХ РФ назначили тему, главнейшие направления, научное новшество, практическое значение и цели работы.

Целью является обоснование принятия комплекса необходимых мер по обеспечению россиян качественными и доступными ЖКУ, формирование предложений по развитию организационно-экономических механизмов для осуществления этих мер.

Обсуждения современного понятийного аппарата, научные определения ведущих терминов, имеют важное методологическое значение. На сегодняшний день понятия жилищно-коммунальной сферы упоминаются в 3,5 тысячах нормативных правовых актах Российской Федерации, из которых 150 - федеральные законы, около 400 - нормативные правовые акты, затрагивающие качество и доступность этих услуг. На основе исследования потребительского спроса и эффективности организационно-экономической деятельности изготовителей услуг, а также сравнительного анализа российских и зарубежных актов.

Согласно авторскому определению, качество жилищно-коммунальных услуг - совокупность характеристик, включая полезность, надёжность, безопасность и стабильность, определяющих способность этих услуг удовлетворять установленные (нормативные) или персональные потребности пользователей. Новизной является дополнение общепринятого понятия субъективным спросом покупателей на установленные характеристики услуг, а также критериев их полезности, надёжности, безопасности и стабильности.

Приемлемость жилищно-коммунальных услуг раскрывается как реальная или потенциальная перспектива потребителей пользоваться услугами ЖКХ установленного «нормативного качества» или на основе их индивидуального спроса с учётом установленных параметров и характеристик радикальной услуги.

Также определение качества жилищных услуг имеет свою особенность: качество жилищных услуг - обобщенность свойств и характеристик деятельности по обслуживанию жилых домов и территорий домовладений. В общем виде качество обслуживания - совокупность характеристик процесса и причин обслуживания, которые обеспечивают удовлетворение установленных или предполагаемых потребностей пользователя.

Понятие доступности услуг ЖКХ дополнено возможностью приобретения гражданами комфортного жилья, а у маломобильных групп населения (МГН) возможностью пользоваться необходимыми услугами, нормативные требования по обеспечению доступности и безопасности которых необходимо оформить законодательно.

В процессе исследования сформулированы определения и других основополагающих понятий российской системы жилищно-коммунальных услуг, которые уже вошли научный оборот. Даны научные определения основным понятиям: «ЖКХ», «качество», «доступность», «качество услуги», «качество жилищных услуг», «качество обслуживания», «доступность услуг», «коэффициент доступности жилья», «благоустроенность жилья», «жизнеобеспечение», «аварийный фонд», «классификатор аварий» и др.

С целью упорядочения понятийного аппарата в работе составлен соответствующий список передовых законодательных и нормативных правовых актов, а также приводятся основные методологические интерпретации к перечню основных экономических характеристик российской системы ЖКУ.

Исследование показывает, что в обществе, в устройствах управления, с одной стороны, сложилось непонимание ряда закрепленных нормативных правовых актов, с другой стороны, проявились противоречия в определении первичных понятий сферы жилищно-коммунальных услуг. Такая неопределённость мешает эффективному осуществлению конструктивной деятельности по предоставлению жилищно-коммунальных услуг. Поэтому, ведомству, осуществляющему контроль в определенной области (Минрегиону России) рекомендуется в интенсивном порядке войти в Правительство Российской Федерации с предложением о подготовке подходящего законопроекта.

На основании исследования сделан вывод о необходимости принятия и реализации комплекса необходимых мер повышения доступности и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг :

1.Совершенствование регулирования отраслью.

2.Развитие конкуренции, рыночных отношений и аппаратов хозяйствования.

3.Повышение результативности государственного участия в реализации мер по развитию жилищно-коммунальной сферы, снабжению населения доступным и комфортным жильём, особенно в небольших городах.

4.Создание современной системы подготовки и переподготовки сотрудников для сферы жилищно-коммунальных условий, повышения их квалификации. Разрабатывание профстандартов.

5.Повышения качества жилищных условий граждан.

6.Улучшение энергоэффективности и ресурсосбережения при
производстве, обеспечении и потреблении жилищно-коммунальных услуг.

7. Модернизировании тарифной политики.

8. Формирование «социальных факторов» .

9. Совершенствование нормативной правовой основы функционирования жилищно-коммунального комплекса.

10.Произведение полной инвентаризации всех объектов жилищно-коммунального комплекса и обозначение их рыночной стоимости.

На основе упомянутых неотложных мер и первенствующих направлений определены организационно-экономические установки, инструменты для ускорения практического осуществления мер по реформированию и модернизации жилищно-коммунальной сферы. Среди этих установок: разработка с участием представителей гражданского общества нового Комплексного проекта развития отрасли; принятие «дорожной карты жилищно-коммунального хозяйства»: поэтапных планов и сетевых графиков выполнения упомянутых Комплексного проекта, Указа, Государственной программы и ФЦП, определив систему управления и финансирования в новых условиях, объёмы и источники финансирования, в т.ч. «льготных кредитов» и аспекты эффективности мер; подготовка региональных комплексов безотлагательных предприятий по обеспечению населения России доступными и первоклассными услугами, доступным социальным, арендным, неторговым жильём; определение и установление наиважнейших источников финансирования программ и мер повышения качества региональных систем ЖКХ, в том числе из государственного бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, внебюджетных фондов, средств бизнеса, а также средства населения; реализация в отрасли рыночных механизмов хозяйствования и конкурентной борьбы, поддержка развитию социального партнёрства, «социальных факторов»; для развития рыночных взаимосвязей, конкуренции исключительно важно создание одинаковых условий для всех представителей рынка; осуществление мероприятий энерго- и ресурсосбережения, установка домовых и внутриквартирных счётчиков учёта услуг, новых подходов улучшения тарифной политики; обновление законодательной нормативной правовой основы, регулирующей отношения по производству, оснащению и потреблению ЖКУ в современных условиях, приведение её в соответствие с целями преобразования и повышение качества жилищно-коммунальной сферы и др .

Реализация обозначенного выше сочетания безотлагательных мер и приоритетных организационно-экономических механизмов может привести к достижению цели: обеспечения россиян качественными и доступными услугами ЖКХ уже в среднесрочной перспективе (рис. 1).

Установлена необходимость в первостепенном порядке получения новой системы подготовки и переподготовки инженерно-технического и рабочего персонала с разработкой новых высококлассных стандартов, организации социального партнёрства в отрасли. Одним из важнейших условий повышения качества и доступности услуг является кадровое обеспечение функционирования и развития ЖКХ, обеспечение конкурентоспособности труда в этой сфере. Исследование показывает, что недостаток профессиональных кадров составлял в 1986 году - 22%, а в 2012 - 60%, их уровень профессиональной подготовки составлял соответственно 5,9% и 7%. Среднемесячная заработная плата работников в последние годы, как правило, в два раза меньше средней по России, что не дает возможности привлекать квалифицированные кадры, увеличивает число аварий в системах жизнеобеспечения населения, порождает социальный протест трудящихся.

Рис. 1. Модель повышения качества жилищно-коммунальных услуг .

Основная ставка рабочего первого разряда составляет 60-70% от регионального прожиточного минимума. В целях решения проблем профессионального обеспечения отрасли в работе рассмотрены меры по созданию системы подготовки персонала, совершенствованию социально-трудовых отношений в отрасли, как важнейшего социального фактора реформы жилищно-коммунальной сферы .

ВЫВОД: Рассмотрены жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению в Российской Федерации, их качество и доступность. Обновлены и дополнены понятия качества и доступности жилищно-коммунальных услуг. Выявлены главные причины неудовлетворительного обеспечения населения услугами ЖКХ: неэффективное управление и недостаточная государственная поддержка отрасли, непродуманная приватизация и децентрализация жилищно-коммунальной сферы, отсутствие конкуренции, ограниченные объёмы строительства социального жилья, ветхий и неблагоустроенный жилищный фонд, крайняя изношенность основных фондов, дефицит квалифицированных кадров и финансовых средств, затратные технологии и завышенные тарифы, низкое качество предоставляемых услуг.

Одной из важнейших народнохозяйственных проблем является повышение качества жизни населения, базовую характеристику которого составляют жилищные условия населения. Решение этой ключевой проблемы предполагает улучшение количественно-качественных параметров жилья и качества его содержания и обслуживания. Потребность в жилище относится к числу первичных жизненных потребностей человека. Основная функция жилища - обеспечить человеку благоприятную среду обитания. По мере развития общества расширялись функции жилища. Сегодня жилище - место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потребления ими материальных и культурных благ, а также защиты человека от социальных и информационных перегрузок.

Показатели жилищных условий населения и уровня его обслуживания можно разделить на несколько групп:

1) наличие, состояние и движение жилого фонда;
2) жилищные условия населения;
3) обслуживание и финансирование жилого фонда;
4) развитие социальной инфраструктуры и ее функционирование;
5) оценка населением жилищных условий и качества коммунального обслуживания;
6) развитие рынка жилья.

Таким образом, развитие жилищно-коммунального хозяйства является важнейшим индикатором качества жизни населения, что особенно четко проявляется в период реформирования жилищно-коммунальной сферы.

Управляющие компании должны предлагать свои услуги по управлению жильем и получать это право, как правило, на конкурсной основе.

При выборе управляющих организаций собственник (муниципалитет) должен руководствоваться следующими соображениями:

1. во-первых, такие организации должны быть юридически независимыми от властных структур, поскольку им делегируются права управления жилищным фондом города (района) на определенный период;
2. во-вторых, управляющая организация должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им ЖКУ, что должно быть достигнуто выбором соответствующих организационных и финансовых механизмов.

Основными задачами таких организаций должны являться:

1) выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном им в управление жилищном фонде;
2) заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;
3) обеспечение системы контроля над предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.

Для решения указанных задач необходимы соответствующие механизмы экономического стимулирования, которые в лучшей степени действуют, когда на рынок услуг управления объектами жилищного фонда выходят организации разных форм собственности, при наличии финансово-экономических, нравственно-правовых, юридических и других норм регулирования их деятельности.

На сегодняшний день существуют различные формы объединения жителей, предусмотренные действующим законодательством: территориальные общины, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

Основная цель объединения жителей - сделать свой дом лучше, чем он был и по возможности сократить расходы жильцов на эксплуатацию, а также за свои деньги получать должное качество коммунальных услуг, что означает:

а) Возможность контролировать предоставление жилищно-коммунальных услуг;
б) Самостоятельно выбирать обслуживающую организацию;
в) Определять набор необходимых услуг;
г) Оплачивать выполненные работы в соответствии с их качеством;
д) Самостоятельно определять размер платежей за обслуживание дома.

Можно выделить несколько направлений снижения задолженности:

1) общие мероприятия по предупреждению задолженности;
2) дополнительные (предупредительные) мероприятия, направленные на конкретного должника;
3) меры договорной ответственности, направленные на конкретного должника;
4) меры предсудебного воздействия, направленные на конкретного должника;
5) меры судебного воздействия на конкретного должника.

Одна из таких мер - создание единого расчетно-кассового центра. Это удобство для муниципалитета: достоверная база данных по населению, достоверная информация о финансовом состоянии всех ЖКХ, доступ к отчетности по предоставлению услуг, недопоставкам, оплате услуг населением, не зависящая от поставщиков информация о суммах и возмещениях по льготам по персонифицированным счетам, удобство контроля данных по алгоритмам расчета оплаты, недопоставок, скидок, субсидий по оплатам.

Это удобство для поставщиков: активный метод работы с плательщиками, необходимый для ведения расчетов по налогам, по отгрузке, оптимизация абонентского обслуживания, передача подготовки отчетов по начислениям, сборам.

Оснащение жилого фонда приборами учета и регулирования расхода энергоресурсов и воды.

Чаще всего под термином "энергосбережение" традиционно понимаются новые прогрессивные технологии строительства, использование современных изоляционных материалов, оборудования с большим КПД, установка приборов учета и т.п. Безусловно, без этого не обойтись, но указанные мероприятия требуют и значительных капитальных затрат, и времени. Более того, они не решают конечной части задачи ресурсосбережения: точного учета отгруженных и потребленных ресурсов, а, следовательно, и полноценного взаиморасчета с поставщиками ЖКУ.

Жилищно-коммунальное хозяйство является крупнейшим потребителем топливно-энергетических ресурсов (свыше 30 % выработки тепловой энергии в России). Ежегодная потребность в расходах на ЖКХ колеблется от 35 % до 50 % муниципальных бюджетов.

Отсутствие должного приборного учета приводит к колоссальным потерям тепловой энергии и теплоносителя в протяженных и сильно разветвленных городских тепловых сетях, а также низкую надежность централизованных теплоснабжающих систем.

Фактические потери в тепловых сетях, как правило, значительно превышают нормативные. Это объясняется как объективными (износ сетей, устаревшее оборудование и т.п.), так и субъективными (отсутствие наладки гидравлических и температурных режимов и т.п.) факторами. Поэтому учесть тепловые потери в сетях в полном объеме очень сложно, и значительная их часть неизбежно относится на потребителей, не имеющих приборов учета.

Одним из условий решения данной проблемы является введение двухставочных тарифов, в частности, на тепловую энергию. Существующая сегодня система расчетов за используемую тепловую энергию, теплоносители и бытовую воду далека от совершенства. Главные ее недостатки заключаются в том, что поставщик, перераспределяя сверхнормативные потери при транспортировке тепла и воды, не заинтересован в их сокращении

В настоящее время уделяется большое внимание учету и регулированию тепловой энергии и теплоносителя в квартирах.

Для оценки экономической эффективности поквартирного учета тепловой энергии и определение срока окупаемости узла зависит от отношения тарифа на тепловую энергию к затратам на сооружение этого узла для квартир различной площади.

Вместе с приборами учета в квартирах необходимо устанавливать термостатические регулирующие клапаны на отопительных приборах для экономии тепловой энергии. В этом случае решаются вопросы и учета, и регулирования тепловой энергии на отопление. Термостатический регулирующий клапан стоит на порядок меньше теплосчетчика, и его установка в квартирах-новостройках необходима.